Vender una propiedad en CABA dejó de pagar ITI e impuesto cedular: cómo queda hoy el costo de una compraventa

Vamos a los números. El precio acordado por una propiedad no es el único dato que pesa en una compraventa. Aun cuando se redujeron los tributos que recaían sobre el vendedor ocasional, la operación todavía puede arrastrar comisiones inmobiliarias, honorarios del escribano y otros gastos que el comprador debe contemplar en su presupuesto. Para quien vende, el escenario también cambió respecto del año anterior: dos impuestos que podían modificar de manera sensible el resultado de la operación dejaron de aplicarse sobre las ventas ocasionales del patrimonio personal.

Comisiones y gastos del comprador

Cuando interviene una inmobiliaria, la comisión suele ubicarse entre el 3% y el 4%, con variaciones según lo pactado entre las partes (fuente: Tapiola, CEO de la desarrolladora Spazios). Si la compra se financia con un crédito hipotecario, pueden sumarse la tasación, los seguros obligatorios y cargos administrativos del banco, componentes que conviene revisar en el detalle del préstamo.

Impuesto de Sellos: cómo se calcula en CABA y en Provincia

• En la Ciudad de Buenos Aires, la alícuota general del Impuesto de Sellos es del 3,5% (fuente: Tapiola, CEO de Spazios).
• Existe una exención para primera vivienda o vivienda única hasta un valor aproximado de $220.000.000; superado ese tope, el tributo recae solo sobre el excedente (fuente: Tapiola, CEO de Spazios).
• En la provincia de Buenos Aires la alícuota ronda el 2% y, según el desarrollador, el pago suele repartirse entre comprador y vendedor.

Para quienes vendían de manera ocasional, la novedad más relevante es la salida del esquema de dos tributos que dependían del momento de compra del inmueble. Los propiedades adquiridas antes del 1 de enero de 2018 estaban alcanzadas por el Impuesto a la Transferencia de Inmuebles (ITI), eliminado a mediados de 2024. Representaba el 1,5% del precio de venta: en una operación de US$100.000 equivalía a US$1.500 (fuente: material de base). Para los inmuebles comprados desde 2018 regía el impuesto cedular, del 15% sobre la ganancia calculada con el valor de adquisición actualizado, que también quedó fuera de las ventas personales.

“La exención comprende las ventas ocasionales de personas físicas, incluso cuando se trata de una segunda propiedad utilizada como inversión. El alcance tiene un límite, porque las ganancias de una actividad inmobiliaria habitual o empresarial continúan dentro del régimen general del Impuesto a las Ganancias. Es el caso de una desarrolladora que construye y vende como parte de su negocio.”Tapiola, CEO de la desarrolladora Spazios

La consecuencia práctica, frente al año anterior, es que quien vende un inmueble de su patrimonio personal ya no descuenta esos dos conceptos del precio recibido. La operación, sin embargo, no queda exenta de erogaciones: comisiones, escribano y Sellos siguen formando parte del cálculo. Para el comprador, el dato a mirar el mes que viene es la evolución del Impuesto de Sellos en CABA, sobre todo en operaciones cercanas al tope de $220.000.000, donde la franquicia se reduce tramo a tramo y un pequeño aumento de precio puede cambiar el monto final a tributario.