La oferta de departamentos en Buenos Aires se redujo a más de la mitad en casi un siglo y reconfigura el mapa porteño

La superficie mediana de los departamentos en venta en la Ciudad de Buenos Aires cayó un 55% en casi un siglo, al comparar las unidades construidas en la década de 1930 con las edificadas desde 2020. De acuerdo con un relevamiento de 53.424 avisos activos de departamentos y PH elaborado por la firma de inteligencia inmobiliaria Mirando.ai, la oferta actual se concentra en unidades más pequeñas, con menos ambientes y con cocheras que en la mayoría de los casos dejaron de estar incluidas en el precio publicado.

Una caída de 56 metros cuadrados por unidad

El informe, que ordena los avisos por año de construcción, arroja que la superficie cubierta mediana de los departamentos porteños edificados en los años treinta alcanza los 102 metros cuadrados, mientras que la de las unidades construidas desde 2020 se ubica en 46 metros cuadrados. La diferencia, de 56 metros cuadrados, equivale a una reducción del 55%. En paralelo, la cantidad mediana de ambientes bajó de cuatro a dos en ese mismo tramo temporal.

Menos cocheras dentro del precio y más cocheras opcionales

El cambio también se observa en la composición del precio. Entre los departamentos edificados entre 2010 y 2014, el 41,4% de los avisos incluía la cochera en el valor de venta. En las construcciones de 2025 y 2026, esa proporción se desplomó al 13,9%. Al mismo tiempo, los anuncios que ofrecen cochera opcional o comercializada por separado pasaron del 2% al 14% en el mismo período, un dato que muestra cómo la cochera se convirtió en un adicional cada vez más frecuente en la oferta reciente.

La avanzada de los monoambientes y el retroceso de las unidades grandes

La composición por tamaño de las unidades también se modificó en forma pronunciada. Los monoambientes representan el 35% de los departamentos construidos en la década de 2020, frente a apenas el 1,9% entre los edificados en los años treinta. El recorrido inverso lo protagonizan las propiedades de al menos 100 metros cuadrados, cuya participación en la oferta cayó del 53,2% al 9,4% a lo largo del período estudiado. El informe destaca que la transformación más marcada se dio en la cantidad de ambientes, ya que la relación entre superficie y ambientes se mantuvo en una banda de entre 20 y 26 metros cuadrados por ambiente. Tras una etapa en la que la superficie mediana se sostuvo entre 60 y 62 metros cuadrados en las construcciones de las décadas de 1970 a 2000, el retroceso volvió a acentuarse desde 2010.

Recoleta, Monserrat y Palermo lideran la reducción de superficie

Las diferencias entre barrios son marcadas. Al comparar las viviendas edificadas antes de 1980 con las construidas desde 2010, Recoleta pasó de una superficie mediana de 90 metros cuadrados a 45 metros cuadrados, una baja del 50%. Monserrat registró una reducción del 41% y Palermo, del 40%. En los barrios del norte porteño la merma fue más atenuada: en Villa Devoto alcanzó el 6%, en Villa del Parque el 8,5% y en Villa Urquiza el 9,6%, lo que muestra que la tendencia a la construcción de unidades más pequeñas convive con zonas donde las dimensiones tradicionales se sostienen con mayor fuerza.

Un cambio de fondo en el producto que ofrece el mercado

El trabajo de Mirando.ai describe, a partir de la oferta efectivamente publicada, una reconfiguración de las características del departamento porteño medio. La combinación de superficies más reducidas, menor cantidad de ambientes y desvinculación de la cochera del precio de venta conforma un nuevo estándar de producto que se fue consolidando en las últimas décadas y que se profundiza en las construcciones más recientes. Para los lectores que evalúan una compra en la Ciudad de Buenos Aires, los datos aportan una referencia concreta sobre qué se ofrece hoy en cada rango de antigüedad y en cada barrio, en un contexto donde la superficie útil y los adicionales incorporados modifican de manera directa el valor final de cada unidad.