Créditos hipotecarios UVA: con una relación cuota-ingreso del 25%, el piso salarial para calificar se ubica en 3,4 millones de pesos

Una pareja en la que cada integrante percibe alrededor de 1.700.000 pesos de bolsillo podría reunir las condiciones para acceder a un crédito hipotecario de 80.000 dólares. Esa configuración surge de la simulación oficial que acompañó el lanzamiento del nuevo programa de financiamiento para vivienda, que establece como regla inamovible que la cuota mensual no supere el 25% del ingreso neto del hogar solicitante.

El cálculo resulta elocuente por sí mismo. Con una primera cuota de 865.098 pesos, el ingreso neto mínimo que debe acreditar el grupo familiar es de 3.460.391 pesos mensuales. Ese pago inicial no constituye una cifra estable: el capital se ajusta por UVA, de modo que el monto en pesos evoluciona a lo largo de los 25 años de plazo, en línea con la inflación minorista medida por el Instituto Nacional de Estadística y Censos.

Un esquema con tope de tasa, piso de plazo y techo de monto

El ejemplo oficial toma como referencia una propiedad valuada en 106.667 dólares. El crédito financia hasta el 75% de ese valor, equivalente a 120.920.000 pesos o aproximadamente 80.000 dólares al tipo de cambio oficial, mientras que el 25% restante queda a cargo del comprador con recursos propios. La simulación no contempla ese tramo, ni tampoco los gastos adicionales asociados a la escrituración, los impuestos ni los costos de ingreso.

Las entidades financieras que participen del programa deben observar en forma simultánea tres parámetros: una tasa máxima de UVA + 7,50%, un plazo mínimo de devolución de 15 años y un monto tope por crédito equivalente a 150.000 UVA. Cada banco, a su vez, debe respetar la relación cuota-ingreso del 25% en cada operación que concrete, lo que en los hechos convierte al ingreso familiar en el cuello de botella del sistema.

Los fondos provienen de licitaciones con recursos del FGS

El financiamiento que alimenta estos préstamos se canaliza mediante licitaciones entre bancos, alimentadas con recursos del Fondo de Garantía de Sustentabilidad de la ANSES. El organismo deposita fondos en plazos fijos ajustados por UVA, con tasas mínimas de UVA + 2,50% a un año y UVA + 4,50% a cinco años. Cada licitación ronda los 200.000 millones de pesos y establece un tope de concentración del 20% por entidad, con el objetivo declarado de repartir el fondeo entre el mayor número posible de jugadores.

Una vez constituidos los depósitos, los bancos cuentan con 90 días corridos para transformar esas colocaciones en créditos hipotecarios efectivamente desembolsados. Los préstamos pueden aplicarse a la compra, construcción, ampliación o refacción de primera vivienda para personas físicas, lo que excluye del esquema a las operaciones comerciales y a las inversiones inmobiliarias con fines de renta.

El nuevo programa se inscribe en una serie de intentos oficiales por reactivar el crédito hipotecario en pesos, un segmento que permaneció prácticamente cerrado durante la última década tras el reperfilamiento de los créditos UVA lanzados en 2016 y el desinterés posterior de los bancos por colocar préstamos de largo plazo en moneda local. En aquella experiencia, los adjudicatarios sufrieron el fuerte salto de las cuotas tras la corrida cambiaria y la aceleración inflacionaria, y el esquema fue virtualmente suspendido. El diseño actual, con fondeo atado al FGS y reglas explícitas de tasa, plazo y relación cuota-ingreso, procura precisamente morigerar los riesgos que terminaron por vaciar el sistema.