Una desarrolladora porteña adapta el "pasanaku" boliviano para acceder a un departamento en cuotas de 500 dólares

La desarrolladora inmobiliaria Spazios presentó un sistema de compra colectiva de viviendas que, según explicó su CEO Juan Manuel Tapiola, permite a un grupo de diez personas hacerse de un departamento de cincuenta mil dólares mediante aportes mensuales de quinientos dólares cada una. La propuesta, bautizada "Tapiolaku", adapta al mercado argentino una práctica tradicional de Bolivia conocida como "pasanaku", en la que un conjunto de personas reúne fondos periódicos para que un miembro distinto acceda al bien en cada ronda.

Vamos a los números: con diez aportantes y una cuota mensual de 500 dólares, el fondo común suma 5.000 dólares por mes y, en diez meses, alcanza los 50.000 dólares necesarios para adquirir una unidad. Luego se realiza un sorteo y quien resulta beneficiado recibe la primera propiedad, aunque debe continuar con sus aportes hasta completar el ciclo. El proceso se repite diez veces, por lo que la duración total se extiende a 100 meses, equivalentes a ocho años y cuatro meses, momento en el cual los diez integrantes cuentan con su vivienda (fuente: declaraciones de Juan Manuel Tapiola a la prensa especializada).

Los tres niveles de protección legal

El principal punto débil del esquema es el riesgo de que un adjudicatario deje de pagar después de haber recibido el departamento, habiendo aportado apenas una fracción del valor total. Para mitigar ese escenario, el sistema ofrece tres alternativas legales con distinto grado de complejidad, según el nivel de confianza entre los participantes.

• Escritura con deuda explícita: la operación se formaliza dejando constancia en la escritura de que el adjudicatario mantiene una deuda con el resto del grupo equivalente a las cuotas que aún le restan pagar.
• Condominio con usufructo: todos los integrantes figuran como condóminos de cada propiedad y le otorgan al beneficiario un derecho de usufructo, es decir, puede habitar la vivienda sin pagar alquiler, pero la transferencia definitiva recién ocurre cuando concluye el proceso completo.
• Fideicomiso: la opción más robusta consiste en que un fideicomiso sea el titular de los inmuebles durante toda la operatoria, con un fiduciario encargado de controlar el cumplimiento de las condiciones; la escritura a nombre de cada participante se firma recién al cierre.

La propuesta contempla, además, la posible suba del precio de los inmuebles a lo largo del proceso. Para que quienes reciban su departamento en los últimos ciclos no queden en desventaja frente a los primeros, el esquema prevé un ajuste periódico de las cuotas, tomando como referencia la evolución del mercado (fuente: presentación del sistema "Tapiolaku" por parte de Spazios).

Qué mirar en los próximos meses

Para quienes evalúen sumarse a la operatoria, el dato a mirar el mes que viene es la evolución del valor del metro cuadrado en los proyectos donde Spazios aplique el modelo: si los precios suben a un ritmo mayor que el ajuste previsto en las cuotas, los integrantes que reciban su unidad en las rondas finales podrían quedar con un poder de compra efectivo inferior al esperado. También habrá que seguir de cerca la adhesión inicial de grupos completos de diez personas, ya que el esquema no funciona si no se completa el cupo, condición indispensable para que el fondo común llegue a los 50.000 dólares cada diez meses.