Alquileres porteños: en agosto volvieron a perderle el pulso a la inflación

El mercado inmobiliario de la Ciudad de Buenos Aires volvió a mostrar en agosto una dinámica de alquileres que, si bien continúa al alza, lo hace a un ritmo inferior al de la inflación general, lo que en la práctica se traduce en una pérdida de poder de ajuste frente al índice de precios. Según el relevamiento mensual del portal Zonaprop, los contratos de alquiler tradicionales registraron en agosto una suba del 1,5%, la menor variación mensual del año, en un escenario donde la inflación estimada para el mismo período se ubicaría por encima de ese porcentaje.

En el acumulado de los primeros ocho meses de 2026, los alquileres porteños acumulan un incremento del 19,2%, frente a una inflación general estimada en 21,5%. La brecha de 2,3 puntos porcentuales representa, en términos reales, una baja de igual magnitud para los valores de los contratos. En la medición interanual, los alquileres acumulan un alza del 29,9%, lo que confirma que la desaceleración reciente se produce luego de un período de fuertes ajustes.

Precios promedio por tipo de unidad

Los valores de referencia que surgen del informe de Zonaprop ubican al monoambiente en $771.871 mensuales, al departamento de dos ambientes en $886.527 y al tres ambientes en $1.196.413. Se trata de promedios generales de la Ciudad que, como señala el propio relevamiento, esconden diferencias significativas entre los distintos barrios.

• Puerto Madero: $1.252.366 por mes, el valor más alto de la Ciudad.
• Núñez: $995.838 mensuales, escolta del podio.
• Palermo: $990.748 por mes, con valores prácticamente equivalentes a Núñez.
• Lugano: $654.776 mensuales, el extremo más accesible.
• Nueva Pompeya: $700.324 por mes.
• Parque Avellaneda: $720.780 mensuales.

En la comparación interanual, los barrios que lideraron los aumentos fueron Villa Luro, con una suba del 38%; Parque Patricios, con 36,3%; y Parque Chacabuco, con 35,5%. En el otro extremo, las zonas donde menos crecieron los alquileres en los últimos doce meses fueron Puerto Madero (4,2%), Nueva Pompeya (3,6%) y Villa Riachuelo (3%), un comportamiento que Zonaprop vincula con el sostenido incremento de la oferta en las áreas donde el volumen de departamentos disponibles creció con mayor fuerza.

Más oferta y un cambio de tendencia desde 2023

El informe destaca que la cantidad de departamentos publicados para alquiler tradicional creció 0,6% en agosto y se ubica 3,4 veces por encima del piso histórico que el mercado había tocado en febrero de 2023. El punto de inflexión se registró en enero de 2024, cuando la oferta se expandió 62% en un solo mes, en coincidencia con el impacto de las modificaciones normativas que regularon las condiciones de los contratos. Para los analistas de Zonaprop, ese cambio estructural explica tanto la desaceleración de los precios como la recuperación de los plazos de publicación.

En paralelo, la rentabilidad promedio de la inversión en propiedades destinadas a alquiler se ubica en 5,70% anual, un nivel que permite recuperar el valor de compra en 17,6 años de alquiler, un plazo 9,2% más corto que el registrado un año atrás. Lugano lidera el ranking de rendimiento con 9,8% anual, mientras que Puerto Madero, donde los precios de compra son los más elevados, rinde apenas 3,2%.

El cuadro se completa con los datos del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, que en julio registró 6.051 escrituras de compraventa, un 9% más que en el mismo mes del año anterior. No obstante, solo el 16% de esas operaciones incluyó financiamiento hipotecario, cinco puntos porcentuales por debajo del registro de junio de 2025, una caída que los operadores del sector atribuyen a las condiciones vigentes en el mercado de créditos y a la estabilización de los precios en dólares.